※ちょっと補足

　物件の価格の付け方について知りたい人も多いと思います。

中古住宅のページ（２７ページ～）に書いたのですが、土地であろうとマンションであろうと、新築だろうと中古だろうと、高い物件は高い理由があり、安い物件は安い理由があります。

　まず、共通しているのは、売主が最初にその物件を購入した際のローンが残っている場合は、否応なく価格が高くなります。また、売主さんが買い替え目的の場合、次の物件を買うために、できる限り高く売りたいですから価格はあまり安くなりません。

　また、人気のエリアは高くなり、逆に人気のないエリアは安くなる、というのも共通です。都会では、そのエリアのネームバリューなども加わりさらに顕著です。

　また、土地や中古住宅で、広さの割に安い、という物件があります。ビルの谷間で日当たりが極端に悪い土地（家）だったり、中古住宅なら、築年数が古い、状態が悪い、というのが一番の理由ですが、稀に、住宅街の細道の奥で、建築基準法による建築道路がないため、今建っている家を壊したはいいが建て直しが不可能、という中古住宅もあるので注意が必要です。（更地になっている土地でも同じこと）

　それから、前項でも書きましたが、いわく付きの物件は安いです。これは、後々責任問題になりますので、業者は必ず説明します。

　さて、いわく付きといえば「競売物件」もその一つですが、気を付けたほうがいいことがいくつかあるのでお話します。競売物件とは、住宅ローンの返済ができず、担保として金融機関に差し押さえられている物件です。これらは不動産情報誌には載っていません。裁判所の掲示板告知や新聞で情報を仕入れることができ、不動産業者だけでなく、素人も入札に参加できます。競売に出された物件の魅力は、なんといっても格安なこと。うまく落札できたとして、その後の手続きまで全部自分で行なえば、仲介手数料も不要になります。

しかし！何かと暗い影に付きまとうのが競売物件。　デメリットを挙げると、

・ 物件の占有者がまだ住んでいる場合、建物の中を見られない。

・ 落札後も入居者が居座っている場合、手続きに手間と費用がかかる。

・ 住宅ローンを組めない場合もあり、金融機関との打合せが不可欠。

 

などがあり、落札や手続き、段取りなどにテクニックを要することを考えると、やはり仲介業者を通したほうが良さそうです。この場合、競売物件の相談にも乗ってくれる業者を探しましょう。

　以上、物件の価格について書きましたが、まだまだネタはありますから、知りたい方はいつでも聞きに来てください。

つづく

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• 雨漏りや白アリ等は中古物件における最重要確認事項！

この件に関しては「※瑕疵(かし)物件」といって、購入後に判明した場合は損害賠償の対象にもなるほど重大な欠点となります。この様な状態になっていないか、事前にしっかり確認しましょう。（※瑕疵…本来あるべき一定の性質・性能を備えていないこと）

雨漏りについては、天井や壁にシミがないかチェック、白アリについては、家人も気付いていないことが多く、なかなかチェックは難しいですが、台所に床下収納があれば（ケースをはずせます）そこから覗くことができます。ですから、物件を見るときは、懐中電灯を持っていくといいです。

• 設備等、調子の悪いところはないか。

マンションでも一戸建てでも、築十年以上たつと、ボイラーや配管、冷暖房設備などが古くなり、調子が悪くなることがあります。そしてこれまた悪いことに、所有者が変わった途端に壊れたりするのです。

こういった場合、売主が修理するものではなく、あくまで買主負担になります。基本的には「現況有資売買」といって、現時点での状態での引渡しになるのです。でも、契約前の段階で、壊れているものが分かっていれば、原則として、使える状態で引き渡すのがベストですから、使えるのか使えないのかくらいは、ためしに動かしてみるなどして、ある程度把握しておいた方が良いと思います。

• 周辺の環境について　（隣人、暴力団、店舗、危険地帯など）

　テレビのワイドショーなどで、「隣りのゴミ屋敷」や「隣りのお騒がせおばさん」などを見ると、そういう人の隣りには住みたくないものだなぁと思いますね。なかなか事前には分かりにくいですが、近所ではかなり有名、なんてこともありますから、業者ないし、その周辺に知人などが住んでいたら聞いてみましょう。また、市街地では夜遅くまで営業する店舗が近いか、治安は良いか、またそばに危険な工場や用水路がないか、小さな子供さんがいる方は、気になるところでしょう。もちろん、子供がいないから、深夜営業の店があろうと用水路があろうと安く購入できればいい、という人もいるでしょうから、自分の場合の優先順位と照らし合わせてみましょう。

 

• なぜ売り物になっているのか。（売る理由）

聞きづらいかもしれませんが、意外と気になるのが、売主さんはどうしてこの物件を売ることにしたのかということ。案内してくれた業者さんに、何気なく聞いてみましょう。例えば、「買い替えのため」、「相続したけれど誰も住まないので不要になった」、「子供と同居するため不要になった」、「他の借金返済のため」、などなど理由は様々あると思いますが、よほど言いたくない理由でない限り話してくれると思いますので、ぜひ聞いてください。（価格が極端に安い物件などは、稀に、家人が自殺したなどという、事前にわかれば契約したくなくなるような理由があったりします。）

つづく

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これだけは聞こう、購入前のチェックポイント

①　地盤について（戸建て、マンション共通）

最初にはっきり言ってしまえば、地震列島日本、全国どこへいっても、絶対大丈夫という土地はありません。あまり神経質になると、住むところが無くなります。

でも、家を建てる上では、そんな中でもなるべくリスクの低いところを選びたいですね。ふつう、土地を購入する前にその土地の地盤調査ができるケースは極めてまれですので、まず、地形や地勢から推測するのが一般的です。また、「沼、池、川(河)」や、「谷、窪、下」などの漢字の付いた地名は、水の存在や水の集まる場所を意味し、「軟弱地盤だったり自然災害の影響のあるところと言われています。しかし、軟弱地盤といっても、建築の際、地盤改良等の処理はできますので、よほど評判の悪い土地以外は、あまり気にしすぎなくてもよいでしょう。（そういう土地は、業者や周辺の人に聞けばだいたいわかります。）また、マンション等大規模な建物の場合は、よりしっかりとした基礎工事がなされます。（６６ページのＱ＆Ａも参照のこと）

②　境界がはっきりしているか（土地・中古住宅の場合）

これが、はっきりしているようで意外とあいまいな場合が多いです。現地を見る際、業者もしくは売主の立会いがあれば、境界を見せてもらいましょう。所有者が思っていた境界と、隣家が思っている境界とがずれていた、なんて話がよくあるのです。購入を前向き②　境界がはっきりしているか（土地・中古住宅の場合）

に考えている場合は、ぜひはっきりさせてもらいましょう。できたら、所有者、隣家立会いの下で作成された「境界確定測量図」がほしいところです。

 

③　上下水道の引き込みは？（土地の場合）

　分譲業者が宅地造成して売っている場合は心配ありませんが、売主が個人で、地目が「畑」などの場合、上下水道を引き込んでいない場合があります。しかも、引き込みのできない土地もあるので必ず確認してください。引き込みできるとして、

その引き込み工事費用は土地の買主が負担します。また、下水道引き込みに関しては、受益者負担金といって管轄の市町村へ払う費用も出てきます。上下水道引き込みに関しては、工事費および諸費用がかかりますので、売主もしくは仲介の不動産業者に確認しましょう。

つづく

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■実践編：　「物件購入前の８つの質問」

※実はこれがこの冊子のメインだったりします。

さて、情報も集まり、物件を見に足を運ぶ際、また、それと同時に検討したいいくつかのポイントがありますので、順を追って書いていきたいと思います。

もともと、不動産購入の契約前には、私たち宅地建物取引業（不動産屋）がお客さんに必ずしなければならない、『※重要事項の説明』という大切なプロセスがあります。これは、契約を前提とした物件について、必ず伝えなければいけない確認事項を説明するものなのですが、これ以前に、やはり、物件を検討中の段階で、最小限確認しておいた方が良いことがあります。これまでのページで、土地、マンション、中古住宅とそれぞれに書いてきたものとダブるものもあるかもしれませんが、４７ページから、８つの質問として簡単にまとめましたので、参考にしてください。

※『重要事項の説明』について補足

不動産取引には、宅地建物取引業法に加えて、建築基準法や民法など、いろんな法律が関わってきますので（それが不動産購入のイメージを難しくしている大きな要因かも）、実際、何の知識もなく不動産を購入するのは非常に難しいと思います。（業者の仲介なしに個人で売買をし、後でトラブルになることはよくあります。）

『重要事項の説明』とは、たとえば物件の所有者、建築基準法においての用途制限、担保設定の有無などなど、物件についての確認事項をすべて「重要事項説明書」という書面にまとめてあり、これに沿って、宅地建物取引主任者の資格を持った者が説明する規定になっています。これは宅地建物取引業法に定められており、（同法３５条及び３５条の２）、これを怠ると、業法違反で罰されます。

つづく

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■不動産屋も、お客さんが喜んでくれると嬉しい

「親身になる＝相手の立場になる」ということですから、「このお客さんはこんなことを欲しているのかな？」と推理する頭を、常に働かせていたい、少なくとも私はそう思って仕事をしています。

私みたいな小さい不動産屋だけでなく、社員をたくさん抱えて手広く営業している業者にも、担当者さんにはそういう人はいるはずです。

【不動産に関する知識、なくてあたりまえ、わからないこと、あってあたりまえ、何でも気軽に聞いてください】、というのがウチのモットーなんですが、たまたま自分が不動産屋をしていて、知識がいくらかあるので、知っていることはいくらでもお伝えします、というスタンスでいたいのです。（もちろん相談なんて無料ですよ！）

不動産などという大きな買い物をするわけですから、どんな些細なことでも、一つでも疑問点があると嫌ですよね。わからないことを気軽に聞けて、しっかり答えてくれる業者と付き合うことが、不安なく購入できる大前提です。

やっぱり最終的には「人と人」としてのつながり、「信頼関係」だと思います。だから、本当は電話だけじゃなく、会って、顔を見て話す、というのが理想です。みなさんも、最初は電話で様子を伺い、相性が良さそうかな？と感じられたら、ぜひその業者さんと直接会って、アドバイスしてもらってください。業者だって、お客さんに喜んでもらいたいのです。

（ただ、すみません、私たち不動産屋も人間なものですから、お客さんがあまりに横柄だったりすると、正直言って「この人のために頑張ろう」という気にはなりにくいです、すみません。良い人間関係を築くことも、良い物件に出会える近道だと思います。これはどんな世界にも言えることですが。）

しかし、今になって思えば、自分の不動産購入の際、あの最悪な業者と出会った体験が、「気さくな不動産屋」をキャッチフレーズとする、今の私の原点になったのかもしれません。（そうか、原点はここにあったのか！）今となってはその業者に感謝しなくてはいけませんね（笑）。

 

とにもかくにも、不動産購入を不安なく決めるためには、いかに不動産業者を利用するか、上手に付き合うか、というのが、結局のところ、安心で早道だと思います。私たち不動産業者をどんどん活用してください。

つづく

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■不動産業者と上手に付き合おう

さて、問い合わせるにあたっては、情報誌か何かで探して、すでに具体的な物件に狙いを定めている方、また、「この地域で、こんな条件で、このくらいの予算内で」とある程度方向が固まっている方、また、そこまで条件が固まっていず、「あの辺りはどんなもんでしょうかねぇ？」、「マンションか中古住宅で出物はありませんか？」と業者にたずねたい方、様々いらっしゃいます。ただ、「ある程度条件が決まっていないと相手にしてくれないんじゃないか」と、かなり気構えてお電話くださる方が、相変わらず多いような気がします。

もちろん、具体的な物件や条件が固まっていれば、物件探しの範囲が絞られてきますから、お互いに探しやすくなることは確かです。

でも、あまり構えないでください。まだあまり条件が決まっていなくても、一章でお話した、「不動産購入への動機（意志）」、それから、これだけはという、優先したい条件が一つでもあれば、（このお客さんはこんな物件を探したいんだな）と、業者の人もイメージできます。

つづく

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■いい不動産屋って？

簡単に言えば、前述の不動産屋の真逆です(笑)。

・ 愛想笑いは要らないけれど、応対は、良いに越したことはない。(電話や店での応対が気持ちよいか)

・ 物件のよい点、悪い点を踏まえた上で紹介してくれる。

・ 疑問や質問に対し丁寧に説明してくれる。また、即答できなくても調べてくれる。

・ 残念ながらそこで良い物件が見つからなかった場合、何らかの対応をしてくれる(他業者を紹介するなど)、または自ら探そうと動いてくれる。または、根本的な

軌道修正への助言をしてくれる。

こんな感じでしょうか。

お客さんの立場からすれば、やはり、じっくり話を聞いてくれるか、というのは重要なポイントになると思います。

インターネット、情報誌、新聞広告……物件を探す方法はたくさんありますが、自分で探すのは、時間も手間もかかりますし、情報量が多い割に質がわからず、判断するのが難しくなります。やはり、プロの客観的な意見が欲しいところです。

そんなとき、やはり一番てっとり早いのが、不動産業者に問い合わせる方法だと思います。

つづく

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■不動産屋って入りづらいですか？

「不動産屋」…その響きだけで、なんか足が遠のく人も結構いるらしいです。不動産屋のはしくれとしてはちょっと残念。どうも、バブル期の「地上げ屋」、「悪徳不動産業者」というイメージが尾を引いているらしい。それから、以前相談に行った時、不動産屋がわりと不親切だったなどという経験も、当然足を遠のかせる原因になりますよね。

実は私もその昔、土地を探していたとき、某(今はもう無い)不動産屋さんが、あまり親切でなかったですね。（ちくしょう！と正直なところ思いました。）何が不親切だったのか……、まぁ、今その不動産屋さんはありませんから、ちょっとは言ってもいいかな。まずは、初対面からして無愛想だった、そして、横柄な感じだった。それから、尋ねた質問に対して、ちゃんと説明してくれなかった。どうも、不動産屋としての知識も疑わしかったのかも。（なんだ、それって最悪じゃないか！）

私はその頃、リゾートの別荘販売をしていて、不動産業といえば不動産業でしたから多少の知識があり、不明な点を質問することも出来たし、その回答がいい加減だともわかったけれど、これが不動産に関して素人のお客さんだったら、わからないことも曖昧なまま、しかもそんな横柄な態度をとられたら、質問することさえいけないんじゃないか、と思ってしまうかもしれません。こうして、購入前にわかっていた方がいいことの半分も知らないまま、高い買い物をして、購入後にいろんな問題が出てくる………、悲しい話ですが、実はよくあることなのです。

よほど研究熱心な方で無い限り、不動産に関する知識バリバリで初めての相談をする人はいません。（いい不動産屋だといいんだけどなぁ）と思って、皆さんおそるおそる、電話や来店をされるわけです。

つづく

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■え？イメージして頭を切り替える？

しかし、例えば一戸建て新築希望をそう簡単にマンション暮らしや中古住宅に転向できるもの？　でもそこは、発想の転換です。

先日、「中古住宅が欲しい」と電話を下さった方がいました。希望のエリアがあり、いくつか当たったもののなかなか思うような物件がありませんでした。その頃ちょうど、予算に合う中古マンションが出たのでご紹介し、見ていただいたところ、「マンションもいいね」ということになったのです。現在、気に入ったマンションが出るのを待っておられる状況です。

「一戸建て住まい」の頭だったけれど、「マンション住まい」をイメージしてみたら、意外に違和感がなかった、ということです。

なぜこんなにあっさりと頭を切り替えられたのでしょうか。それはこの方の場合、エリアと予算が主な条件であり、一戸建てかマンションか、というところはそれほどこだわる部分ではなかった、ということがわかったからです。

このように、最終的に、自分にとって譲れない条件は何なのか、妥協できる点はあるのか、優先順位をつけてみると、意外とあっさり切り替えられるものです。そうすると、いったんは狭められていた物件の許容範囲が、また広がり、良い物件にも出会いやすくなるのです。

でも、誤解なさらず。こうした例は、一見後退しているようでいて、冒頭で嘆いた「動機不十分のまま動き出し、やみくもに焦り、結局ふり出しに戻ってしまった人」とは全く違います。希望の条件に合う物件を探していく中で、いろんなことに気付きながら、頭を進化させていっているのだ、と思ってください。これは、物件探しをする上での大切なプロセスなのです。

どんな物件探しにも言えることですが、よい物件になかなか出会えなくても焦らないでください。不動産屋には、条件に合う物件が出たらすぐに教えてもらうようにしておき、(条件を伝える＝いわば「登録」)、自分も、チラシや新聞広告、ネットや情報誌などチェックしたり、ときには「考えが偏っていないか、無駄なこだわりがないか」、柔軟に振り返ってみましょう。いろんな可能性を考えるということです。よく考えずに買ったものは後で後悔しますが、慌てず焦らず探したものは、愛着を持って大事にしますよね。住まいも同じです。

つづく

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■なかなか気に入った物件がない場合

だいたいこういった所は、駅周辺だったり、商業区域の中心です。バブル期の地価の高騰を引きずって（今はずいぶん下がってきたものの）、そもそも土地代が高いのです。狭い土地でも、郊外に比べると安くはありません。また、商業区域は、店舗や家が密集しているため、環境も重視したい人は、その周辺に建つ、新築ないし中古マンションを視野に入れるのも一つの方法です。土地を探している人も、なかなか希望の物件が出ない場合は、マンションの生活も考えてみては？ということです。また、中古住宅が建っている土地でも、程度が悪くなければその中古住宅をリフォームしたら、新しい住まいとして意外に満足、なんてこともあるかもしれません。建っているのが古い中古住宅だったら、壊して更地にすることも可能です。（不動産業者が間に入っていれば、その費用を売主負担にするか買主負担にするかで購入金額を交渉することも出来ます！　価格の交渉については、

５７ページでも詳しく書きます。）

つづく

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