不動産ミニ知識　　何でもＱ＆Ａ

Ｑ、住宅ローンは簡単に組めるのですか？　　　　　　　　　　　　　　　　

Ａ、自己資金があることと、返済能力があることが昔からの基本でしたが、今は、返済能力がちゃんとあれば組めるとされています。（本文55ページ）安定した収入があれば審査に通ります。　　もし、最初の一軒で断られた場合でも、複数の金融機関に相談してみたら、いずれかで借りられた、ということもあります。

Ｑ、自己資金はどれくらいあればいいですか？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

Ａ、目安は、物件価格の20％くらいと言われています。

（30％あればベスト）

自己資金がなければ原則として融資は受けられませんが、諸条件をクリアすれば融資してくれるところもあるようです。金融機関のローンセンターに相談してみましょう。

Ｑ、中古住宅ローンについて教えてください。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

Ａ、新築物件と違い、25年、30年といった長期のローンは、

原則として組めません。中古物件では建物の耐用年数から、

築年数を引いた数字が、ローンの組める年数となります。

（例：木造・築10年の中古住宅の場合、法定耐用年数は22年、

22－10年＝12年で、ローンの組める年数は12年となります。）

ただし、年収等、一定の条件をクリアすれば、２０年以上のローンを組める金融機関もあります。

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ホームページに寄せられた質問より

何でもお気軽Ｑ＆Ａ

Ｑ、初めてまして。この近辺で土地を探しているんですが、なかなか

条件に合う物件が見つかりません。先日土地探しをしていたところ

たまたま○○市で分譲している、△△地区の分譲物件を見つけました。金額的にも面積的にも条件に当てはまりそうで検討しようかと思っているのですが、専門家から見てあの辺りはどう思われますか？

市に問い合わせしたところまだ造成中にもかかわらず分譲の半分は

すでに契約済みという事ですが、完成を見ずして決めるのも怖いものがあります。地盤環境等いろいろ考えられますが素人にはわからない事が多いので率直な意見を聞かせていただけると助かります。ほかによい物件ありましたら教えて頂きたいです。

 

Ａ、　区画整理事業での分譲の土地（保留地）の分譲は、それを売って

その事業費を捻出します。残りの土地は、それぞれ地権者が所有することになり、それを又売ることもあります。人気が出れば値上げして売ることもあります。もっとも地権者は、場所の良いところを持っていますので、人気が出たほうが良いのです。
場所的に人気があるか？　○○市近辺では現在、▽川周辺、●●、

□□（Aスーパー、Bホームセンター付近）が人気のようです。

(坪単価24万～25万位)。○さんのおっしゃる△△地区の分譲地は、坪１２万前後でしょうか？求めやすい価格設定にしています。

他に比べ安いのは、安くしないと売れないからです。

半分売れていると言っても、関係者が買っている場合もあるので

一概に人気があるとはいえません。
しかし自分の目で見て環境等がよさそうであれば検討の余地もありますね。今売れているところは、おそらく南道路付けのところでしょう？

また、売れ残っているのは　北側道路付けではありませんか？

しかし北側道路付けは決して悪いわけではないので、周りに建物が建った状態で見るのも良いでしょう。

地盤について　○○市の中で地盤が良いところ････はっきり言って

無いと言ったほうが正解です。しかし住宅建築の際、簡単地盤改良等が

出来ますのでそんなに心配ないと思います。
あのあたりは、大きな盛り土はしていないと思いますので、地盤が下がることはないと思います。要は、地盤の地耐力があればよいので、工夫次第で良くなります。あまり神経質にならないように･･･気にしすぎると建てる場所がなくなります･･･（笑）

でも、やはり一生のことでいろいろご心配かと思います、説明不足ですみません。 もっと聞きたいことがあれば　いつでもどうぞ ！！

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ホームページに寄せられた質問より

何でもお気軽Ｑ＆Ａ

Ｑ、マンション購入を意識し始めているものの、何もわかりません。

今の状況や条件についてアドバイスをいただけますか？

 

親子三人で、家賃65000円の3DK在住です。年収は約500万で借金は何もありません。ただし貯金もたいしてありません。ただこの4月に子が小学校に上がるため、毎月の保育料30000円がかからなくなり、少しゆとりが出そうな家計状況です。必ずしも新築にはこだわりません。

立地条件が重要と考えます。新築で気になるのは市役所そばのマンション

です。立地条件がよいと思うからです。エリアは○○～○○辺りで、

部屋数は今くらいが理想です。可能な範囲でご回答をお願いします。

 

Ａ、お問い合わせありがとうございます。
住宅ローン借り入れで、年収に対する返済比率というものがあります。
銀行等でいうのが30％～35％くらいですから、この場合ですと、

500万×30％で＝150万円が１年間の返済限度となります。

収入に対して返済比率が高いとリスクが高くなります。

現在、家賃65,000円＋浮いた保育料30,000円＝95,000円返済できるとして・・・95,000×12月＝1140,000円　(クリアーです）
逆計算すると　1800万借り入れ　金利2.5％　返済年数20年　として

月々　約95,300円くらいになります。自己資金＋借り入れ限度＝物件購入金額になります。1800万＋自己資金＝購入出来る価格です。

新築マンションの価格は、3DK～3LDKタイプ、面積70㎡～80㎡位で

価格はおおよそ　2700万～3600万前後でしょうか・・・

多少無理すればローンも可能でしょうが、マンションは毎月管理費や

修繕積立金・駐車場代＝安くて2万～3万前後かかります。
市役所近くのマンションは、2階部分に温泉浴場を併設しているようで、

その分管理費等高くなると思います。毎月のローン＋管理費等＋固定資産税＝10万は超えるでしょう。
細かく見ると経費かかりますのでその辺りも考えます。

（中略）　いずれにしろこれからだということで、いろいろ研究され、自分達の住まいに関する考えを、大体の所までまとめて行って下さい。
うまく説明できなくてすみません･･･ いろいろ迷いますが優先順位を

つけて決めていけば、なんとなく自分達の求めている物件がみえてくると思います。がんばってください。今後も何なりと質問してください。

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■ 最後の最後に、大事なこと。

購入であれリフォームであれ、何であれ住まいについて考え始めたら、物件を探すよりも前にしておかなければならないのはやっぱり、希望条件の整理なのです。

条件があいまいだと、必要以上に多くの物件に足を運ばなければならない可能性もありますし、多くの物件を見れば見るほど、多くのメリット・デメリットを目の当たりにすることになり、条件があいまいなまま変に目が肥えて、結局わけがわからなくなってしまいます。（最初のころ見た物件を忘れてしまったり）。

これもまた、予算と同じでしつこく書いてきましたが、希望条件を書き出すことが、物件を見るより先にしてほしいことです。これもどこかで書きましたが、ノートに書く、またはカレンダーの裏だっていいです。自分（家族）を中心に、矢印で連想ゲームみたいに書いて発展させていってもいいし、項目として箇条書きにしてもいいし、それは自由です。こうして、書いているうちに考えがまとめやすくなるから不思議です。そして、その紙は、大事にとっておいてください。新しい住まいに暮らし始めたとき、今に至るまでの苦悩（？）の経緯や、物件を見てまわったことが、なつかしく思い返せることでしょう。

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（え、⑩？）おまけのおまけです。『それでも迷ったら』

いろいろと物件を見ても、今ひとつピンと来ない、ということがあります。また、かなりまで絞り込めたものの、決め手がない、ということもあります。こうして迷うということは、未だどこかに、何か満足していない事があるのです。本当に気に入った物が出てきた場合は、たとえ１つ２つの欠点があったとしても、「これに決めた！」と早く契約したくなるものです。即決で返事を出す人もいます。ですから、迷っている時は、焦らないほうが良い、ということかもしれません。

確かに、物件は１００％満足なものに出会えることは少ないので、ある程度のところでは妥協します。しかし、それ以上に魅力ある点があれば、妥協しなきゃいけない点にも目をつむれるものです。（こんなとき、自分にとって、また自分の家族にとって何が優先順位なのかはっきりしていれば、たとえ迷っても判断できるのです。希望条件に優先順位をつけるということは、妥協する部分を決めることにもなるのです。）

そして、物件の決断は、あわてず焦らず、しかし気に入れば迅速に手を打ちましょう。価格交渉前であっても、先ほど書いた通り、「条件がそろえば契約したい！」という意思表示を早く業者に伝えてください。そうすれば業者さんは、他にお客さんが付いていても、あなたを優先してくれるはずです。中には、「早い者勝ち。先に手付金を払ってくれたほうに」という業者もいるかもしれませんが、あくまであなたのペースで検討してください。（早くしないと他に決まるよ、と言ったのに、後で聞いてみたらまだ決まっていない、といった事もありますので、振りまわされないように。）

それでも他の人に決まってしまったら……それは『縁』がなかったと思いましょう。

つづく

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• （⑧までじゃないの？）おまけです！『価格は交渉できる！』

最後にスペシャルなお話を！　新聞広告や物件情報誌には、不動産業者の物件情報がたくさん載っており、価格も出ています。一般的に、「売主」と書いてある場合は、自社物件で、業者自身が売主になっています。「仲介」と書いてある場合は、売主個人のお客さんが所有する物件を仲介するもので、いずれも、出ている価格は『売主希望価格』です。　ということは、『買主希望価格』というのがあってもいいわけです。（ということは、価格を交渉してもいいわけです！）

仲介物件は特に交渉できます。なぜなら、業者さんは売主から希望価格を聞いて価格を出します。仲介とは、売主さん、買主さんどちらも平等に対応しなければなりません。そのために、仲介手数料をいただいているのですから。決まらなければ仲介料はもらえません。もう、一生懸命交渉します（笑）。そのためにも、買主さんも、欲しい物件が決まったらしっかりと意思表示してください。「こういう条件だったら（この価格だったら）買います！」と、はっきり言ってほしいのです。そうすれば、業者さんは交渉してくれます。

買う気もないのに「いくら値引きしてくれるの？」と言ってもダメで、経験豊富な業者さんは、その辺はすぐ見破ります。きちんと結論を出してから言いましょう。

（このお客さん真剣だな）とわかれば、きっと、頑張って一肌脱いでくれるはずです。売主さんの都合もあり、すべて希望通りにはいかないかもしれませんが、最終的に、納得して契約できればいいので、ざっくばらんに、けれど真剣に話してみてください。

つづく

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• 自分はいくら借り入れできるのか。（予算について）

これは質問というより自己診断になります。これまでもかなりしつこく書いてきましたから、またかと思われてしまいそうですが、やはり一番大切なことなので、何度でも言います。　たくさんお金があって、現金一括払いで買える人はいいですが、住宅ローンを組んで借り入れする人がほとんどだと思います。ところが、「さて、自分たちはいったいいくら借り入れできるのだろう」ということが、意外とわかっていない方が多いです。そして、わかっていないまま物件を見てしまい、すごく欲しくなる。自分が探していたのはこれだ！というような物件に出会ってしまう。しかし、いざ購入を現実的に考えたとき、借り入れできる金額が足りなくて、「欲しいけど買えない」ということになってしまうことがあるのです。私も悲しいのです。

そうならないために、早いうちに金融機関に相談に行ってください。

金融機関には、「住宅ローンセンター」という相談所が併設されていることが多いです。通常の窓口とはまったく別の窓口ですし、銀行によっては別棟になっているところもあります。物件は決まっていなくても構いません。自分たちの今の収入に対しいくら借り入れができるかがわかれば、安心して次のステップへ進めます。

自己資金＋借入金＝購入できる物件の価格（予算） 　です。

さて、借入金の審査基準としては、「年収に対する返済比率」というものがあります。一年間に返済できる金額は、だいたい年収の３０～３５％とされており、例えば年収５００万円（手取りじゃなく総額です）の人なら、５００万×３０％＝１５０万円です。ということは、月々の返済可能金額は、単純計算で１２万５千円です。

例として、ある人が元利均等方式で、２．５％（今の金利の相場）で、一般的な２５年ローンを組み、１０００万円借りたとすると、細かい計算は省くとして、この人の月々の返済額はおよそ４万５千円くらいになります。（ボーナス払いもなし）

そこで先ほど、月々の返済可能額が１２万５千円だった人はどうかというと、非常に大ざっぱな計算で、４万５千円の２．７倍くらい返せるわけだから、単純に考えれば、１０００万円の２．７倍の、２７００万円が借りられる、という計算になるのです。これはあくまで目安であり、各自の事情によっても異なりますから、くわしくはローンセンターに行って計算してもらいましょう。こうして、早い段階で、借り入れできる金額が決まっていれば、「ほしいけど買えない」ということがなくなります。

つづく

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※ちょっと補足

　物件の価格の付け方について知りたい人も多いと思います。

中古住宅のページ（２７ページ～）に書いたのですが、土地であろうとマンションであろうと、新築だろうと中古だろうと、高い物件は高い理由があり、安い物件は安い理由があります。

　まず、共通しているのは、売主が最初にその物件を購入した際のローンが残っている場合は、否応なく価格が高くなります。また、売主さんが買い替え目的の場合、次の物件を買うために、できる限り高く売りたいですから価格はあまり安くなりません。

　また、人気のエリアは高くなり、逆に人気のないエリアは安くなる、というのも共通です。都会では、そのエリアのネームバリューなども加わりさらに顕著です。

　また、土地や中古住宅で、広さの割に安い、という物件があります。ビルの谷間で日当たりが極端に悪い土地（家）だったり、中古住宅なら、築年数が古い、状態が悪い、というのが一番の理由ですが、稀に、住宅街の細道の奥で、建築基準法による建築道路がないため、今建っている家を壊したはいいが建て直しが不可能、という中古住宅もあるので注意が必要です。（更地になっている土地でも同じこと）

　それから、前項でも書きましたが、いわく付きの物件は安いです。これは、後々責任問題になりますので、業者は必ず説明します。

　さて、いわく付きといえば「競売物件」もその一つですが、気を付けたほうがいいことがいくつかあるのでお話します。競売物件とは、住宅ローンの返済ができず、担保として金融機関に差し押さえられている物件です。これらは不動産情報誌には載っていません。裁判所の掲示板告知や新聞で情報を仕入れることができ、不動産業者だけでなく、素人も入札に参加できます。競売に出された物件の魅力は、なんといっても格安なこと。うまく落札できたとして、その後の手続きまで全部自分で行なえば、仲介手数料も不要になります。

しかし！何かと暗い影に付きまとうのが競売物件。　デメリットを挙げると、

・ 物件の占有者がまだ住んでいる場合、建物の中を見られない。

・ 落札後も入居者が居座っている場合、手続きに手間と費用がかかる。

・ 住宅ローンを組めない場合もあり、金融機関との打合せが不可欠。

 

などがあり、落札や手続き、段取りなどにテクニックを要することを考えると、やはり仲介業者を通したほうが良さそうです。この場合、競売物件の相談にも乗ってくれる業者を探しましょう。

　以上、物件の価格について書きましたが、まだまだネタはありますから、知りたい方はいつでも聞きに来てください。

つづく

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• 雨漏りや白アリ等は中古物件における最重要確認事項！

この件に関しては「※瑕疵(かし)物件」といって、購入後に判明した場合は損害賠償の対象にもなるほど重大な欠点となります。この様な状態になっていないか、事前にしっかり確認しましょう。（※瑕疵…本来あるべき一定の性質・性能を備えていないこと）

雨漏りについては、天井や壁にシミがないかチェック、白アリについては、家人も気付いていないことが多く、なかなかチェックは難しいですが、台所に床下収納があれば（ケースをはずせます）そこから覗くことができます。ですから、物件を見るときは、懐中電灯を持っていくといいです。

• 設備等、調子の悪いところはないか。

マンションでも一戸建てでも、築十年以上たつと、ボイラーや配管、冷暖房設備などが古くなり、調子が悪くなることがあります。そしてこれまた悪いことに、所有者が変わった途端に壊れたりするのです。

こういった場合、売主が修理するものではなく、あくまで買主負担になります。基本的には「現況有資売買」といって、現時点での状態での引渡しになるのです。でも、契約前の段階で、壊れているものが分かっていれば、原則として、使える状態で引き渡すのがベストですから、使えるのか使えないのかくらいは、ためしに動かしてみるなどして、ある程度把握しておいた方が良いと思います。

• 周辺の環境について　（隣人、暴力団、店舗、危険地帯など）

　テレビのワイドショーなどで、「隣りのゴミ屋敷」や「隣りのお騒がせおばさん」などを見ると、そういう人の隣りには住みたくないものだなぁと思いますね。なかなか事前には分かりにくいですが、近所ではかなり有名、なんてこともありますから、業者ないし、その周辺に知人などが住んでいたら聞いてみましょう。また、市街地では夜遅くまで営業する店舗が近いか、治安は良いか、またそばに危険な工場や用水路がないか、小さな子供さんがいる方は、気になるところでしょう。もちろん、子供がいないから、深夜営業の店があろうと用水路があろうと安く購入できればいい、という人もいるでしょうから、自分の場合の優先順位と照らし合わせてみましょう。

 

• なぜ売り物になっているのか。（売る理由）

聞きづらいかもしれませんが、意外と気になるのが、売主さんはどうしてこの物件を売ることにしたのかということ。案内してくれた業者さんに、何気なく聞いてみましょう。例えば、「買い替えのため」、「相続したけれど誰も住まないので不要になった」、「子供と同居するため不要になった」、「他の借金返済のため」、などなど理由は様々あると思いますが、よほど言いたくない理由でない限り話してくれると思いますので、ぜひ聞いてください。（価格が極端に安い物件などは、稀に、家人が自殺したなどという、事前にわかれば契約したくなくなるような理由があったりします。）

つづく

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これだけは聞こう、購入前のチェックポイント

①　地盤について（戸建て、マンション共通）

最初にはっきり言ってしまえば、地震列島日本、全国どこへいっても、絶対大丈夫という土地はありません。あまり神経質になると、住むところが無くなります。

でも、家を建てる上では、そんな中でもなるべくリスクの低いところを選びたいですね。ふつう、土地を購入する前にその土地の地盤調査ができるケースは極めてまれですので、まず、地形や地勢から推測するのが一般的です。また、「沼、池、川(河)」や、「谷、窪、下」などの漢字の付いた地名は、水の存在や水の集まる場所を意味し、「軟弱地盤だったり自然災害の影響のあるところと言われています。しかし、軟弱地盤といっても、建築の際、地盤改良等の処理はできますので、よほど評判の悪い土地以外は、あまり気にしすぎなくてもよいでしょう。（そういう土地は、業者や周辺の人に聞けばだいたいわかります。）また、マンション等大規模な建物の場合は、よりしっかりとした基礎工事がなされます。（６６ページのＱ＆Ａも参照のこと）

②　境界がはっきりしているか（土地・中古住宅の場合）

これが、はっきりしているようで意外とあいまいな場合が多いです。現地を見る際、業者もしくは売主の立会いがあれば、境界を見せてもらいましょう。所有者が思っていた境界と、隣家が思っている境界とがずれていた、なんて話がよくあるのです。購入を前向き②　境界がはっきりしているか（土地・中古住宅の場合）

に考えている場合は、ぜひはっきりさせてもらいましょう。できたら、所有者、隣家立会いの下で作成された「境界確定測量図」がほしいところです。

 

③　上下水道の引き込みは？（土地の場合）

　分譲業者が宅地造成して売っている場合は心配ありませんが、売主が個人で、地目が「畑」などの場合、上下水道を引き込んでいない場合があります。しかも、引き込みのできない土地もあるので必ず確認してください。引き込みできるとして、

その引き込み工事費用は土地の買主が負担します。また、下水道引き込みに関しては、受益者負担金といって管轄の市町村へ払う費用も出てきます。上下水道引き込みに関しては、工事費および諸費用がかかりますので、売主もしくは仲介の不動産業者に確認しましょう。

つづく

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