（え、⑩？）おまけのおまけです。『それでも迷ったら』

いろいろと物件を見ても、今ひとつピンと来ない、ということがあります。また、かなりまで絞り込めたものの、決め手がない、ということもあります。こうして迷うということは、未だどこかに、何か満足していない事があるのです。本当に気に入った物が出てきた場合は、たとえ１つ２つの欠点があったとしても、「これに決めた！」と早く契約したくなるものです。即決で返事を出す人もいます。ですから、迷っている時は、焦らないほうが良い、ということかもしれません。

確かに、物件は１００％満足なものに出会えることは少ないので、ある程度のところでは妥協します。しかし、それ以上に魅力ある点があれば、妥協しなきゃいけない点にも目をつむれるものです。（こんなとき、自分にとって、また自分の家族にとって何が優先順位なのかはっきりしていれば、たとえ迷っても判断できるのです。希望条件に優先順位をつけるということは、妥協する部分を決めることにもなるのです。）

そして、物件の決断は、あわてず焦らず、しかし気に入れば迅速に手を打ちましょう。価格交渉前であっても、先ほど書いた通り、「条件がそろえば契約したい！」という意思表示を早く業者に伝えてください。そうすれば業者さんは、他にお客さんが付いていても、あなたを優先してくれるはずです。中には、「早い者勝ち。先に手付金を払ってくれたほうに」という業者もいるかもしれませんが、あくまであなたのペースで検討してください。（早くしないと他に決まるよ、と言ったのに、後で聞いてみたらまだ決まっていない、といった事もありますので、振りまわされないように。）

それでも他の人に決まってしまったら……それは『縁』がなかったと思いましょう。

つづく

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• （⑧までじゃないの？）おまけです！『価格は交渉できる！』

最後にスペシャルなお話を！　新聞広告や物件情報誌には、不動産業者の物件情報がたくさん載っており、価格も出ています。一般的に、「売主」と書いてある場合は、自社物件で、業者自身が売主になっています。「仲介」と書いてある場合は、売主個人のお客さんが所有する物件を仲介するもので、いずれも、出ている価格は『売主希望価格』です。　ということは、『買主希望価格』というのがあってもいいわけです。（ということは、価格を交渉してもいいわけです！）

仲介物件は特に交渉できます。なぜなら、業者さんは売主から希望価格を聞いて価格を出します。仲介とは、売主さん、買主さんどちらも平等に対応しなければなりません。そのために、仲介手数料をいただいているのですから。決まらなければ仲介料はもらえません。もう、一生懸命交渉します（笑）。そのためにも、買主さんも、欲しい物件が決まったらしっかりと意思表示してください。「こういう条件だったら（この価格だったら）買います！」と、はっきり言ってほしいのです。そうすれば、業者さんは交渉してくれます。

買う気もないのに「いくら値引きしてくれるの？」と言ってもダメで、経験豊富な業者さんは、その辺はすぐ見破ります。きちんと結論を出してから言いましょう。

（このお客さん真剣だな）とわかれば、きっと、頑張って一肌脱いでくれるはずです。売主さんの都合もあり、すべて希望通りにはいかないかもしれませんが、最終的に、納得して契約できればいいので、ざっくばらんに、けれど真剣に話してみてください。

つづく

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• 自分はいくら借り入れできるのか。（予算について）

これは質問というより自己診断になります。これまでもかなりしつこく書いてきましたから、またかと思われてしまいそうですが、やはり一番大切なことなので、何度でも言います。　たくさんお金があって、現金一括払いで買える人はいいですが、住宅ローンを組んで借り入れする人がほとんどだと思います。ところが、「さて、自分たちはいったいいくら借り入れできるのだろう」ということが、意外とわかっていない方が多いです。そして、わかっていないまま物件を見てしまい、すごく欲しくなる。自分が探していたのはこれだ！というような物件に出会ってしまう。しかし、いざ購入を現実的に考えたとき、借り入れできる金額が足りなくて、「欲しいけど買えない」ということになってしまうことがあるのです。私も悲しいのです。

そうならないために、早いうちに金融機関に相談に行ってください。

金融機関には、「住宅ローンセンター」という相談所が併設されていることが多いです。通常の窓口とはまったく別の窓口ですし、銀行によっては別棟になっているところもあります。物件は決まっていなくても構いません。自分たちの今の収入に対しいくら借り入れができるかがわかれば、安心して次のステップへ進めます。

自己資金＋借入金＝購入できる物件の価格（予算） 　です。

さて、借入金の審査基準としては、「年収に対する返済比率」というものがあります。一年間に返済できる金額は、だいたい年収の３０～３５％とされており、例えば年収５００万円（手取りじゃなく総額です）の人なら、５００万×３０％＝１５０万円です。ということは、月々の返済可能金額は、単純計算で１２万５千円です。

例として、ある人が元利均等方式で、２．５％（今の金利の相場）で、一般的な２５年ローンを組み、１０００万円借りたとすると、細かい計算は省くとして、この人の月々の返済額はおよそ４万５千円くらいになります。（ボーナス払いもなし）

そこで先ほど、月々の返済可能額が１２万５千円だった人はどうかというと、非常に大ざっぱな計算で、４万５千円の２．７倍くらい返せるわけだから、単純に考えれば、１０００万円の２．７倍の、２７００万円が借りられる、という計算になるのです。これはあくまで目安であり、各自の事情によっても異なりますから、くわしくはローンセンターに行って計算してもらいましょう。こうして、早い段階で、借り入れできる金額が決まっていれば、「ほしいけど買えない」ということがなくなります。

つづく

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※ちょっと補足

　物件の価格の付け方について知りたい人も多いと思います。

中古住宅のページ（２７ページ～）に書いたのですが、土地であろうとマンションであろうと、新築だろうと中古だろうと、高い物件は高い理由があり、安い物件は安い理由があります。

　まず、共通しているのは、売主が最初にその物件を購入した際のローンが残っている場合は、否応なく価格が高くなります。また、売主さんが買い替え目的の場合、次の物件を買うために、できる限り高く売りたいですから価格はあまり安くなりません。

　また、人気のエリアは高くなり、逆に人気のないエリアは安くなる、というのも共通です。都会では、そのエリアのネームバリューなども加わりさらに顕著です。

　また、土地や中古住宅で、広さの割に安い、という物件があります。ビルの谷間で日当たりが極端に悪い土地（家）だったり、中古住宅なら、築年数が古い、状態が悪い、というのが一番の理由ですが、稀に、住宅街の細道の奥で、建築基準法による建築道路がないため、今建っている家を壊したはいいが建て直しが不可能、という中古住宅もあるので注意が必要です。（更地になっている土地でも同じこと）

　それから、前項でも書きましたが、いわく付きの物件は安いです。これは、後々責任問題になりますので、業者は必ず説明します。

　さて、いわく付きといえば「競売物件」もその一つですが、気を付けたほうがいいことがいくつかあるのでお話します。競売物件とは、住宅ローンの返済ができず、担保として金融機関に差し押さえられている物件です。これらは不動産情報誌には載っていません。裁判所の掲示板告知や新聞で情報を仕入れることができ、不動産業者だけでなく、素人も入札に参加できます。競売に出された物件の魅力は、なんといっても格安なこと。うまく落札できたとして、その後の手続きまで全部自分で行なえば、仲介手数料も不要になります。

しかし！何かと暗い影に付きまとうのが競売物件。　デメリットを挙げると、

・ 物件の占有者がまだ住んでいる場合、建物の中を見られない。

・ 落札後も入居者が居座っている場合、手続きに手間と費用がかかる。

・ 住宅ローンを組めない場合もあり、金融機関との打合せが不可欠。

 

などがあり、落札や手続き、段取りなどにテクニックを要することを考えると、やはり仲介業者を通したほうが良さそうです。この場合、競売物件の相談にも乗ってくれる業者を探しましょう。

　以上、物件の価格について書きましたが、まだまだネタはありますから、知りたい方はいつでも聞きに来てください。

つづく

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• 雨漏りや白アリ等は中古物件における最重要確認事項！

この件に関しては「※瑕疵(かし)物件」といって、購入後に判明した場合は損害賠償の対象にもなるほど重大な欠点となります。この様な状態になっていないか、事前にしっかり確認しましょう。（※瑕疵…本来あるべき一定の性質・性能を備えていないこと）

雨漏りについては、天井や壁にシミがないかチェック、白アリについては、家人も気付いていないことが多く、なかなかチェックは難しいですが、台所に床下収納があれば（ケースをはずせます）そこから覗くことができます。ですから、物件を見るときは、懐中電灯を持っていくといいです。

• 設備等、調子の悪いところはないか。

マンションでも一戸建てでも、築十年以上たつと、ボイラーや配管、冷暖房設備などが古くなり、調子が悪くなることがあります。そしてこれまた悪いことに、所有者が変わった途端に壊れたりするのです。

こういった場合、売主が修理するものではなく、あくまで買主負担になります。基本的には「現況有資売買」といって、現時点での状態での引渡しになるのです。でも、契約前の段階で、壊れているものが分かっていれば、原則として、使える状態で引き渡すのがベストですから、使えるのか使えないのかくらいは、ためしに動かしてみるなどして、ある程度把握しておいた方が良いと思います。

• 周辺の環境について　（隣人、暴力団、店舗、危険地帯など）

　テレビのワイドショーなどで、「隣りのゴミ屋敷」や「隣りのお騒がせおばさん」などを見ると、そういう人の隣りには住みたくないものだなぁと思いますね。なかなか事前には分かりにくいですが、近所ではかなり有名、なんてこともありますから、業者ないし、その周辺に知人などが住んでいたら聞いてみましょう。また、市街地では夜遅くまで営業する店舗が近いか、治安は良いか、またそばに危険な工場や用水路がないか、小さな子供さんがいる方は、気になるところでしょう。もちろん、子供がいないから、深夜営業の店があろうと用水路があろうと安く購入できればいい、という人もいるでしょうから、自分の場合の優先順位と照らし合わせてみましょう。

 

• なぜ売り物になっているのか。（売る理由）

聞きづらいかもしれませんが、意外と気になるのが、売主さんはどうしてこの物件を売ることにしたのかということ。案内してくれた業者さんに、何気なく聞いてみましょう。例えば、「買い替えのため」、「相続したけれど誰も住まないので不要になった」、「子供と同居するため不要になった」、「他の借金返済のため」、などなど理由は様々あると思いますが、よほど言いたくない理由でない限り話してくれると思いますので、ぜひ聞いてください。（価格が極端に安い物件などは、稀に、家人が自殺したなどという、事前にわかれば契約したくなくなるような理由があったりします。）

つづく

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これだけは聞こう、購入前のチェックポイント

①　地盤について（戸建て、マンション共通）

最初にはっきり言ってしまえば、地震列島日本、全国どこへいっても、絶対大丈夫という土地はありません。あまり神経質になると、住むところが無くなります。

でも、家を建てる上では、そんな中でもなるべくリスクの低いところを選びたいですね。ふつう、土地を購入する前にその土地の地盤調査ができるケースは極めてまれですので、まず、地形や地勢から推測するのが一般的です。また、「沼、池、川(河)」や、「谷、窪、下」などの漢字の付いた地名は、水の存在や水の集まる場所を意味し、「軟弱地盤だったり自然災害の影響のあるところと言われています。しかし、軟弱地盤といっても、建築の際、地盤改良等の処理はできますので、よほど評判の悪い土地以外は、あまり気にしすぎなくてもよいでしょう。（そういう土地は、業者や周辺の人に聞けばだいたいわかります。）また、マンション等大規模な建物の場合は、よりしっかりとした基礎工事がなされます。（６６ページのＱ＆Ａも参照のこと）

②　境界がはっきりしているか（土地・中古住宅の場合）

これが、はっきりしているようで意外とあいまいな場合が多いです。現地を見る際、業者もしくは売主の立会いがあれば、境界を見せてもらいましょう。所有者が思っていた境界と、隣家が思っている境界とがずれていた、なんて話がよくあるのです。購入を前向き②　境界がはっきりしているか（土地・中古住宅の場合）

に考えている場合は、ぜひはっきりさせてもらいましょう。できたら、所有者、隣家立会いの下で作成された「境界確定測量図」がほしいところです。

 

③　上下水道の引き込みは？（土地の場合）

　分譲業者が宅地造成して売っている場合は心配ありませんが、売主が個人で、地目が「畑」などの場合、上下水道を引き込んでいない場合があります。しかも、引き込みのできない土地もあるので必ず確認してください。引き込みできるとして、

その引き込み工事費用は土地の買主が負担します。また、下水道引き込みに関しては、受益者負担金といって管轄の市町村へ払う費用も出てきます。上下水道引き込みに関しては、工事費および諸費用がかかりますので、売主もしくは仲介の不動産業者に確認しましょう。

つづく

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■実践編：　「物件購入前の８つの質問」

※実はこれがこの冊子のメインだったりします。

さて、情報も集まり、物件を見に足を運ぶ際、また、それと同時に検討したいいくつかのポイントがありますので、順を追って書いていきたいと思います。

もともと、不動産購入の契約前には、私たち宅地建物取引業（不動産屋）がお客さんに必ずしなければならない、『※重要事項の説明』という大切なプロセスがあります。これは、契約を前提とした物件について、必ず伝えなければいけない確認事項を説明するものなのですが、これ以前に、やはり、物件を検討中の段階で、最小限確認しておいた方が良いことがあります。これまでのページで、土地、マンション、中古住宅とそれぞれに書いてきたものとダブるものもあるかもしれませんが、４７ページから、８つの質問として簡単にまとめましたので、参考にしてください。

※『重要事項の説明』について補足

不動産取引には、宅地建物取引業法に加えて、建築基準法や民法など、いろんな法律が関わってきますので（それが不動産購入のイメージを難しくしている大きな要因かも）、実際、何の知識もなく不動産を購入するのは非常に難しいと思います。（業者の仲介なしに個人で売買をし、後でトラブルになることはよくあります。）

『重要事項の説明』とは、たとえば物件の所有者、建築基準法においての用途制限、担保設定の有無などなど、物件についての確認事項をすべて「重要事項説明書」という書面にまとめてあり、これに沿って、宅地建物取引主任者の資格を持った者が説明する規定になっています。これは宅地建物取引業法に定められており、（同法３５条及び３５条の２）、これを怠ると、業法違反で罰されます。

つづく

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■不動産屋も、お客さんが喜んでくれると嬉しい

「親身になる＝相手の立場になる」ということですから、「このお客さんはこんなことを欲しているのかな？」と推理する頭を、常に働かせていたい、少なくとも私はそう思って仕事をしています。

私みたいな小さい不動産屋だけでなく、社員をたくさん抱えて手広く営業している業者にも、担当者さんにはそういう人はいるはずです。

【不動産に関する知識、なくてあたりまえ、わからないこと、あってあたりまえ、何でも気軽に聞いてください】、というのがウチのモットーなんですが、たまたま自分が不動産屋をしていて、知識がいくらかあるので、知っていることはいくらでもお伝えします、というスタンスでいたいのです。（もちろん相談なんて無料ですよ！）

不動産などという大きな買い物をするわけですから、どんな些細なことでも、一つでも疑問点があると嫌ですよね。わからないことを気軽に聞けて、しっかり答えてくれる業者と付き合うことが、不安なく購入できる大前提です。

やっぱり最終的には「人と人」としてのつながり、「信頼関係」だと思います。だから、本当は電話だけじゃなく、会って、顔を見て話す、というのが理想です。みなさんも、最初は電話で様子を伺い、相性が良さそうかな？と感じられたら、ぜひその業者さんと直接会って、アドバイスしてもらってください。業者だって、お客さんに喜んでもらいたいのです。

（ただ、すみません、私たち不動産屋も人間なものですから、お客さんがあまりに横柄だったりすると、正直言って「この人のために頑張ろう」という気にはなりにくいです、すみません。良い人間関係を築くことも、良い物件に出会える近道だと思います。これはどんな世界にも言えることですが。）

しかし、今になって思えば、自分の不動産購入の際、あの最悪な業者と出会った体験が、「気さくな不動産屋」をキャッチフレーズとする、今の私の原点になったのかもしれません。（そうか、原点はここにあったのか！）今となってはその業者に感謝しなくてはいけませんね（笑）。

 

とにもかくにも、不動産購入を不安なく決めるためには、いかに不動産業者を利用するか、上手に付き合うか、というのが、結局のところ、安心で早道だと思います。私たち不動産業者をどんどん活用してください。

つづく

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■不動産業者と上手に付き合おう

さて、問い合わせるにあたっては、情報誌か何かで探して、すでに具体的な物件に狙いを定めている方、また、「この地域で、こんな条件で、このくらいの予算内で」とある程度方向が固まっている方、また、そこまで条件が固まっていず、「あの辺りはどんなもんでしょうかねぇ？」、「マンションか中古住宅で出物はありませんか？」と業者にたずねたい方、様々いらっしゃいます。ただ、「ある程度条件が決まっていないと相手にしてくれないんじゃないか」と、かなり気構えてお電話くださる方が、相変わらず多いような気がします。

もちろん、具体的な物件や条件が固まっていれば、物件探しの範囲が絞られてきますから、お互いに探しやすくなることは確かです。

でも、あまり構えないでください。まだあまり条件が決まっていなくても、一章でお話した、「不動産購入への動機（意志）」、それから、これだけはという、優先したい条件が一つでもあれば、（このお客さんはこんな物件を探したいんだな）と、業者の人もイメージできます。

つづく

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■いい不動産屋って？

簡単に言えば、前述の不動産屋の真逆です(笑)。

・ 愛想笑いは要らないけれど、応対は、良いに越したことはない。(電話や店での応対が気持ちよいか)

・ 物件のよい点、悪い点を踏まえた上で紹介してくれる。

・ 疑問や質問に対し丁寧に説明してくれる。また、即答できなくても調べてくれる。

・ 残念ながらそこで良い物件が見つからなかった場合、何らかの対応をしてくれる(他業者を紹介するなど)、または自ら探そうと動いてくれる。または、根本的な

軌道修正への助言をしてくれる。

こんな感じでしょうか。

お客さんの立場からすれば、やはり、じっくり話を聞いてくれるか、というのは重要なポイントになると思います。

インターネット、情報誌、新聞広告……物件を探す方法はたくさんありますが、自分で探すのは、時間も手間もかかりますし、情報量が多い割に質がわからず、判断するのが難しくなります。やはり、プロの客観的な意見が欲しいところです。

そんなとき、やはり一番てっとり早いのが、不動産業者に問い合わせる方法だと思います。

つづく

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