■不動産屋って入りづらいですか？

「不動産屋」…その響きだけで、なんか足が遠のく人も結構いるらしいです。不動産屋のはしくれとしてはちょっと残念。どうも、バブル期の「地上げ屋」、「悪徳不動産業者」というイメージが尾を引いているらしい。それから、以前相談に行った時、不動産屋がわりと不親切だったなどという経験も、当然足を遠のかせる原因になりますよね。

実は私もその昔、土地を探していたとき、某(今はもう無い)不動産屋さんが、あまり親切でなかったですね。（ちくしょう！と正直なところ思いました。）何が不親切だったのか……、まぁ、今その不動産屋さんはありませんから、ちょっとは言ってもいいかな。まずは、初対面からして無愛想だった、そして、横柄な感じだった。それから、尋ねた質問に対して、ちゃんと説明してくれなかった。どうも、不動産屋としての知識も疑わしかったのかも。（なんだ、それって最悪じゃないか！）

私はその頃、リゾートの別荘販売をしていて、不動産業といえば不動産業でしたから多少の知識があり、不明な点を質問することも出来たし、その回答がいい加減だともわかったけれど、これが不動産に関して素人のお客さんだったら、わからないことも曖昧なまま、しかもそんな横柄な態度をとられたら、質問することさえいけないんじゃないか、と思ってしまうかもしれません。こうして、購入前にわかっていた方がいいことの半分も知らないまま、高い買い物をして、購入後にいろんな問題が出てくる………、悲しい話ですが、実はよくあることなのです。

よほど研究熱心な方で無い限り、不動産に関する知識バリバリで初めての相談をする人はいません。（いい不動産屋だといいんだけどなぁ）と思って、皆さんおそるおそる、電話や来店をされるわけです。

つづく

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■え？イメージして頭を切り替える？

しかし、例えば一戸建て新築希望をそう簡単にマンション暮らしや中古住宅に転向できるもの？　でもそこは、発想の転換です。

先日、「中古住宅が欲しい」と電話を下さった方がいました。希望のエリアがあり、いくつか当たったもののなかなか思うような物件がありませんでした。その頃ちょうど、予算に合う中古マンションが出たのでご紹介し、見ていただいたところ、「マンションもいいね」ということになったのです。現在、気に入ったマンションが出るのを待っておられる状況です。

「一戸建て住まい」の頭だったけれど、「マンション住まい」をイメージしてみたら、意外に違和感がなかった、ということです。

なぜこんなにあっさりと頭を切り替えられたのでしょうか。それはこの方の場合、エリアと予算が主な条件であり、一戸建てかマンションか、というところはそれほどこだわる部分ではなかった、ということがわかったからです。

このように、最終的に、自分にとって譲れない条件は何なのか、妥協できる点はあるのか、優先順位をつけてみると、意外とあっさり切り替えられるものです。そうすると、いったんは狭められていた物件の許容範囲が、また広がり、良い物件にも出会いやすくなるのです。

でも、誤解なさらず。こうした例は、一見後退しているようでいて、冒頭で嘆いた「動機不十分のまま動き出し、やみくもに焦り、結局ふり出しに戻ってしまった人」とは全く違います。希望の条件に合う物件を探していく中で、いろんなことに気付きながら、頭を進化させていっているのだ、と思ってください。これは、物件探しをする上での大切なプロセスなのです。

どんな物件探しにも言えることですが、よい物件になかなか出会えなくても焦らないでください。不動産屋には、条件に合う物件が出たらすぐに教えてもらうようにしておき、(条件を伝える＝いわば「登録」)、自分も、チラシや新聞広告、ネットや情報誌などチェックしたり、ときには「考えが偏っていないか、無駄なこだわりがないか」、柔軟に振り返ってみましょう。いろんな可能性を考えるということです。よく考えずに買ったものは後で後悔しますが、慌てず焦らず探したものは、愛着を持って大事にしますよね。住まいも同じです。

つづく

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■なかなか気に入った物件がない場合

だいたいこういった所は、駅周辺だったり、商業区域の中心です。バブル期の地価の高騰を引きずって（今はずいぶん下がってきたものの）、そもそも土地代が高いのです。狭い土地でも、郊外に比べると安くはありません。また、商業区域は、店舗や家が密集しているため、環境も重視したい人は、その周辺に建つ、新築ないし中古マンションを視野に入れるのも一つの方法です。土地を探している人も、なかなか希望の物件が出ない場合は、マンションの生活も考えてみては？ということです。また、中古住宅が建っている土地でも、程度が悪くなければその中古住宅をリフォームしたら、新しい住まいとして意外に満足、なんてこともあるかもしれません。建っているのが古い中古住宅だったら、壊して更地にすることも可能です。（不動産業者が間に入っていれば、その費用を売主負担にするか買主負担にするかで購入金額を交渉することも出来ます！　価格の交渉については、

５７ページでも詳しく書きます。）

つづく

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■①まず希望条件（エリア・環境・価格・広さ）を書き出そう！

いよいよ希望条件を具体的かつ詳細に考えていくわけですが、これは、作業としては「紙に書く」のがおすすめです。なぜなら、書くことで頭の中が整理されることが多いからです。（カレンダーの裏でもメモでもいいですが、「我が家づくりの記録」などと銘打ってノートをつくるのも、後で記念になります。写真を貼ったりできますし）

土地を購入して新築する場合でも、新築ないし中古マンションを購入する場合でも、中古住宅を購入する場合でも、すでに自分の住みたいエリアを特定している方と、そうでない方がいると思います。子供の学区を考慮したり、勤務地のそば、別居の両親のそばなど、ある程度限定されてくることもあるでしょう。

年配の方々では、どこでもいいけれど、なるべく平地で、どこへ行くにも至便な町なかに住みたい、という方も多いです。高齢になってくると、たしかに商店街もしくはスーパー、医療施設が近くにあり、交通の便が良い、というのは理想的ですね。ところが、そういうところは意外と物件が少ないのです。

つづく

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■良い物件にめぐり合ったら、いつでも購入できる態勢で！

プロセス（１）の希望の条件を挙げる時点で、すでに自分がいくら用意できるのか、いくら借りられるのか分かっていた方がいいのです。

第一章でも書きましたが、「これだ！」という物件にめぐり合ったとき、ローン借入額が足りなくて買えないのは哀しいです。（手に入らないとなると、後で余計に「あれは本当にいい物件だった、あれ以上の物件はない！」などと、とても惜しく思えるものです。）　準備は早いに越したことはないのです。

ではどうすればいいのでしょうか？具体的に希望する物件がなくても、まず、金融機関に行ってみましょう。自分の取引銀行でなくてもいいのですが、ローン相談センターというところが併設されているはずです。ここで、自分の現在の給与・収入を基準に、借り入れ限度金額を出してくれます。そうすると、自分の出せる金額の限度がわかります。　自己資金＋借入金＝購入できる物件の価格となるのです。

（これについては、５５ページにも詳しく書きました。いや、「しつこく」か。）

こうして予算を平行して考えることで、物件選びはより慎重になり、しかし、安心して物件を比較検討できます。（ちなみにローン申請をしてから内定が下りるまでに、だいたい１～２週間かかります。）

つづく

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■リノベーション……住環境も「エコロジー」の時代

お話ついでに、「環境への配慮」といった観点からも、今後リノベーションは浸透していくと思われます。「リサイクル」、「リユース」、「エコ」など、限られた資源を大切に使い、ゴミを出さないという意識は、衣食住すべてにおいてこれから大変重要になっていき住環境においても、既存の建物を再利用するということは、実は「限られた資源を大切にする」、「持続可能な社会」といった、大変意義のある選択でもあるのです。

これはマンションに限らず、一戸建て住宅にも言えることです。

ます。もはや、新しいマンションをどんどん建てては壊し、という時代ではないのです。私の学生時代の先輩で、現在、建築家として全国で活躍する、※瀬野 和広氏（瀬野 和広＋設計アトリエ代表　東京）が、住宅を設計する上でいつも言っていることがありますのでちょっとご紹介します。

「次代に確実に受け継がれるための家づくりが、私の『設計の当たり前』。循環型社会形成の家づくりを目指しています。２０年後の粗大ゴミづくりだけはしたくないから。」

まさに「持続可能な社会」の実現を、家づくりのプロとして提案しているのです。

また、瀬野氏が新築だけでなく住宅のリフォームも多く手がけるのは、既存住宅は大きな『資源』であるから、と明言しています。（さすが人気リフォーム番組の「匠」です！）

こちらもまさに、「リサイクル」、「リユース」、「エコ」の精神、「もったいない」の精神です。これは一時のブームでなく、今後の地球環境を守るキーワードとなるはずです。

つづく

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中古マンションのメリット・デメリット

☆メリット　　　　　　　　　　★デメリット

① 価格が安い　　　　　　　　　　① 建物や設備が最新でない

• 実物を確認して決められる　　　② 税制面での優遇に差がある
• 管理状況を事前に確認できる　　③ ローン返済期間が短い
• リフォームに資金をまわせる　　　　　　　月々の返済多くなる

 

メリット①の価格に関しては、言うまでもありませんね。日本では、なんでも、安かろう＝悪かろうと決めつける傾向がありますが、洋服や家具などと違って、不動産の中でも、ことマンションに関しては、「安い＝劣る」というわけではありません。新築マンションであっても、誰かが入居したその日から新品ではなくなるわけで、状態が良く、自分の条件に合った物件を安く買えれば、とてもお買い得といえます。

メリット②　新築マンションがモデルルームでしかイメージをつかめないのに対し、中古マンションは実物を自分の目でしっかり確認できるというメリットがあります。眺望はもちろん、日当たりや風通し、音の響きなど、入居後に不満の出やすいチェックポイントを、納得いくまで確認することができます。これは大きなメリットですね。

 

メリット③　②に関連しますが、購入を決める前に、実際に建っているマンションの実物を見ることが出来る、という良さは、②のような設備や環境といった、目に見える部分のチェックにとどまりません。

一見目につきませんが、共用部分の様子やゴミ置き場などをチェックすると、そのマンションの管理状況や住人の意識レベルがわかります。実は、新築マンションの項目でも述べましたが、管理状態の良さは中古マンションの一番のチェックポイントで、管理体制がきちんと整っていれば、マンションが古くても価値は高くなるのです。

 

メリット④　新築マンションに比べ、安く購入できた分、リフォームに資金を回して、思い通りのスタイルにすることができます。マンションは、構造体のコンクリートスラブ（隣りの住戸との境や、上下階の天井・床のコンクリート部分）が「共用部分」で、その内側にある木軸の壁やクロスは、所有者の「専有部分」となり、専有部分については自分で自由に改装できます。

みなさんは「リノベーション」という言葉をお聞きになったことがありますか？

「リフォーム」に近いけれど、リフォームが改装だとすれば、リノベーションはさらに大規模な改造といえます。「リフォーム」を超え、既存の建物に大規模な改修工事を施し、機能を向上させることで付加価値をつけて、その建物の価値を高めるのが「リノベーション」で、最近では、中古マンションにリノベーションを施して、こだわりの暮らしをする人が増えています。

つづく

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■中古マンションも相変わらず人気

中古マンションの人気も衰えてはいません。

バブル期に多く建ったリゾートマンションは、価格を下げて買いやすい物件となっており、今は、保養目的でなく居住目的で購入する人も増えています。リゾートマンションは、広さが１５～２０坪前後、１ＤＫか１ＬＤＫのものが多いので、３人以上の居住は難しいですが、リゾートマンションならではの広すぎない間取りは、女性の１人暮らしや、セカンドライフに入った中高年の方に合っています。

もし、今現在、１人～２人暮らしで、家賃を払って賃貸物件に住んでいる方が中古マンションを買った場合、たとえ月３～４万の管理費を払っても、最終的に自分のものになりますから、得な場合があります。（８００～１０００万円前後の、買いやすい価格のものがよく売れていますが、その多くは女性の方です。）

リゾート系マンションに売り物件が多く出る理由として、バブル期に会社で買ったが経費削減のため売る、というものと、個人所有の場合、子供が小さい頃は頻繁に利用したが、子供も成長して使う頻度が減り、管理費や固定資産税だけ払うのももったいないから売る、というケースが多いです。

（裏話ですが、バブル期にリゾート系マンションを買ったリッチな方がマンションを手放す際によくあるのが、好きに使ってくれていい、と言って、立派な家具や家電をそのまま置いていかれるケースです。かなりお得！）

余談はさておき……。

中古マンションには、新築マンションにはない意外なメリットがあります。新築か中古かまだ決めていない方は、自分のマンション選びの条件を整理してみると、意外と中古マンションが向いている場合もありますから、次ページの中古マンションのメリット、デメリットなどを参考に、「自分が住むことをイメージ（シミュレーション）」しながら検討してみてください。

つづく

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■今、マンションと一戸建て、どっちが人気？

最近では、定年退職を機に都会から移住し、念願の一戸建てを手に入れ、田舎暮らしを楽しもうという人もあれば、長年住み慣れた自宅を売り、より管理の楽なマンションを求める人もあるなど、傾向はいちがいには言えません。資産として売りやすい、と考えてマンションを選ぶ人もあります。

子供も成長して使う頻度が減り、管理費や固定資産税だけ払うのももったいないから売る、というケースが多いです。

（裏話ですが、バブル期にリゾート系マンションを買ったリッチな方がマンションを手放す際によくあるのが、好きに使ってくれていい、と言って、立派な家具や家電をそのまま置いていかれるケースです。かなりお得！）

余談はさておき……。

中古マンションには、新築マンションにはない意外なメリットがあります。新築か中古かまだ決めていない方は、自分のマンション選びの条件を整理してみると、意外と中古マンションが向いている場合もありますから、次ページの中古マンションのメリット、デメリットなどを参考に、「自分が住むことをイメージ（シミュレーション）」しながら検討してみてください。

つづく

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■マンションについてちょっと補足

マンションにおける管理組合は、一戸建て住宅でいう「町内会」をもっと身近にしたようなもので、理事長、副理事長、理事、会計、監査などの役員を選出して運営しています。

何をするところかというと、住人が快適に暮らすことができるよう、ルール（管理規約）を決めたり、何か問題が生じた際に解決したりします。一つの町が凝縮したものと思えばわかりやすいかもしれません。

しかし、一つの建物内であるだけに利害関係も出てきて、町内会よりももっと濃い自治会といえるでしょう。ルールも「区分所有法」という法律に基づいて作成されるので、住人はそれをしっかりと守る義務があります。守らなければ罰則もあるのです。

例えば、自分の所有する部屋を、居住以外の目的に使用する（営利目的）ことを禁止事項に入れるマンションが多いのは、やはり、住人の静かな生活を守るために必要となるからです。当たり前のことですが、他人の迷惑となるような行為や使い方が禁止されるのです。管理費や修繕積立金を、毎月滞りなく収めるのは最低限のルールです。また、管理組合はこれらをしっかりと管理し運営しなくてはなりません。その管理ができないマンションは、マンションとしての評価（価値）が下がり、実は、価格も下がっていくのです。

難しい話をしてしまいましたが、要は、戸建てがいいかマンションがいいかを判断する際には、いろんな要素を総合的に判断しましょう、ということが言いたかったのです。しかし、価値がどうだとか、個人ではどうしようもないことなので、簡単に言えば、「皆で協力して、良いマンションにしましょう！」と少しでも思える人は、マンションを購入しても大丈夫。きっと、長く、快適に暮らして行けるでしょう

つづく

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