不動産購入はこわくない 後悔しない不動産選びができる・41

不動産ミニ知識  何でもQ&A

 

★地盤について

Q、地盤は、事前に調査できますか?                   

A、土地を購入する前にその土地の地盤調査ができるケースは極めて稀です。その土地自体を調査することができない段階では、まず地勢(山・川・平野・海など、土地の地理的配置のありさま)から、地盤の良し悪しを推測するのが良いでしょう。

(本文47ページも参照)

日当たりもよく気に入った土地ですが、軟弱地盤の可能性が高そうです。

A、良好な地盤であるに越したことはありませんが、地盤調査を行い、地盤改良や杭工事等で補強をすれば問題ないはずです。ただし、安心のためとはいえ必要以上に地盤に予算をかけると、肝心な建物に費用をかけられません。どこかで安心と費用の折り合いをつけましょう。家づくりを依頼する設計士さんに、「検討中の土地に家を建てたらどの位の費用がかかりそうか」と相談すると、ある程度の目安が分かると思います。

地盤調査の結果、軟弱地盤でした。ベタ基礎なら大丈夫ですか?

A、ベタ基礎とは、建物を支える基礎のコンクリート部分が、最下階全体にわたって板状に設けられた基礎のことです。

(マット基礎とも言います。)

安心できる地盤とは、支持力があって、なおかつ有害な沈下を生じない地盤のことで、その指標を「地耐力」といいます。よくベタ基礎なら安心、と聞きますが、不同沈下(部分的な沈下)する場合には建物が傾きますので万全ではありません。地盤改良や杭工事など必要になるかもしれません。

地盤調査の費用はどのくらい?                  

A、簡易式(スウェーデン式サウンディング試験)という方法があり、土地に細長い棒を機械でグイグイ押し込み、土を採取し、土質を調べて地盤の特性を見る、というものです。費用は5万~7万程度のことが多いです。

不動産購入はこわくない 後悔しない不動産選びができる・40

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Q、住宅ローンは簡単に組めるのですか?                

A、自己資金があることと、返済能力があることが昔からの基本でしたが、今は、返済能力がちゃんとあれば組めるとされています。(本文55ページ)安定した収入があれば審査に通ります。  もし、最初の一軒で断られた場合でも、複数の金融機関に相談してみたら、いずれかで借りられた、ということもあります。

Q、自己資金はどれくらいあればいいですか?                   

A、目安は、物件価格の20%くらいと言われています。

(30%あればベスト)

自己資金がなければ原則として融資は受けられませんが、諸条件をクリアすれば融資してくれるところもあるようです。金融機関のローンセンターに相談してみましょう。

Q、中古住宅ローンについて教えてください。                   

A、新築物件と違い、25年、30年といった長期のローンは、

原則として組めません。中古物件では建物の耐用年数から、

築年数を引いた数字が、ローンの組める年数となります。

(例:木造・築10年の中古住宅の場合、法定耐用年数は22年、

22-10年=12年で、ローンの組める年数は12年となります。)

ただし、年収等、一定の条件をクリアすれば、20年以上のローンを組める金融機関もあります。

 

不動産購入はこわくない 後悔しない不動産選びができる・39

ホームページに寄せられた質問より

何でもお気軽Q&A

Q、初めてまして。この近辺で土地を探しているんですが、なかなか

条件に合う物件が見つかりません。先日土地探しをしていたところ

たまたま○○市で分譲している、△△地区の分譲物件を見つけました。金額的にも面積的にも条件に当てはまりそうで検討しようかと思っているのですが、専門家から見てあの辺りはどう思われますか?

市に問い合わせしたところまだ造成中にもかかわらず分譲の半分は

すでに契約済みという事ですが、完成を見ずして決めるのも怖いものがあります。地盤環境等いろいろ考えられますが素人にはわからない事が多いので率直な意見を聞かせていただけると助かります。ほかによい物件ありましたら教えて頂きたいです。

 

A、 区画整理事業での分譲の土地(保留地)の分譲は、それを売って

その事業費を捻出します。残りの土地は、それぞれ地権者が所有することになり、それを又売ることもあります。人気が出れば値上げして売ることもあります。もっとも地権者は、場所の良いところを持っていますので、人気が出たほうが良いのです。
場所的に人気があるか? ○○市近辺では現在、▽川周辺、●●、

□□(Aスーパー、Bホームセンター付近)が人気のようです。

(坪単価24万~25万位)。○さんのおっしゃる△△地区の分譲地は、坪12万前後でしょうか?求めやすい価格設定にしています。

他に比べ安いのは、安くしないと売れないからです。

半分売れていると言っても、関係者が買っている場合もあるので

一概に人気があるとはいえません。
しかし自分の目で見て環境等がよさそうであれば検討の余地もありますね。今売れているところは、おそらく南道路付けのところでしょう?

また、売れ残っているのは 北側道路付けではありませんか?

しかし北側道路付けは決して悪いわけではないので、周りに建物が建った状態で見るのも良いでしょう。

地盤について ○○市の中で地盤が良いところ・・・・はっきり言って

無いと言ったほうが正解です。しかし住宅建築の際、簡単地盤改良等が

出来ますのでそんなに心配ないと思います。
あのあたりは、大きな盛り土はしていないと思いますので、地盤が下がることはないと思います。要は、地盤の地耐力があればよいので、工夫次第で良くなります。あまり神経質にならないように・・・気にしすぎると建てる場所がなくなります・・・(笑)

でも、やはり一生のことでいろいろご心配かと思います、説明不足ですみません。 もっと聞きたいことがあれば いつでもどうぞ !!

不動産購入はこわくない 後悔しない不動産選びができる・38

ホームページに寄せられた質問より

何でもお気軽Q&A

Q、マンション購入を意識し始めているものの、何もわかりません。

今の状況や条件についてアドバイスをいただけますか?

 

親子三人で、家賃65000円の3DK在住です。年収は約500万で借金は何もありません。ただし貯金もたいしてありません。ただこの4月に子が小学校に上がるため、毎月の保育料30000円がかからなくなり、少しゆとりが出そうな家計状況です。必ずしも新築にはこだわりません。

立地条件が重要と考えます。新築で気になるのは市役所そばのマンション

です。立地条件がよいと思うからです。エリアは○○~○○辺りで、

部屋数は今くらいが理想です。可能な範囲でご回答をお願いします。

 

A、お問い合わせありがとうございます。
住宅ローン借り入れで、年収に対する返済比率というものがあります。
銀行等でいうのが30%~35%くらいですから、この場合ですと、

500万×30%で=150万円が1年間の返済限度となります。

収入に対して返済比率が高いとリスクが高くなります。

現在、家賃65,000円+浮いた保育料30,000円=95,000円返済できるとして・・・95,000×12月=1140,000円 (クリアーです)
逆計算すると 1800万借り入れ 金利2.5% 返済年数20年 として

月々 約95,300円くらいになります。自己資金+借り入れ限度=物件購入金額になります。1800万+自己資金=購入出来る価格です。

新築マンションの価格は、3DK~3LDKタイプ、面積70㎡~80㎡位で

価格はおおよそ 2700万~3600万前後でしょうか・・・

多少無理すればローンも可能でしょうが、マンションは毎月管理費や

修繕積立金・駐車場代=安くて2万~3万前後かかります。
市役所近くのマンションは、2階部分に温泉浴場を併設しているようで、

その分管理費等高くなると思います。毎月のローン+管理費等+固定資産税=10万は超えるでしょう。
細かく見ると経費かかりますのでその辺りも考えます。

(中略) いずれにしろこれからだということで、いろいろ研究され、自分達の住まいに関する考えを、大体の所までまとめて行って下さい。
うまく説明できなくてすみません・・・ いろいろ迷いますが優先順位を

つけて決めていけば、なんとなく自分達の求めている物件がみえてくると思います。がんばってください。今後も何なりと質問してください。

不動産購入はこわくない 後悔しない不動産選びができる ・37

■ 最後の最後に、大事なこと。

購入であれリフォームであれ、何であれ住まいについて考え始めたら、物件を探すよりも前にしておかなければならないのはやっぱり、希望条件の整理なのです。

条件があいまいだと、必要以上に多くの物件に足を運ばなければならない可能性もありますし、多くの物件を見れば見るほど、多くのメリット・デメリットを目の当たりにすることになり、条件があいまいなまま変に目が肥えて、結局わけがわからなくなってしまいます。(最初のころ見た物件を忘れてしまったり)。

これもまた、予算と同じでしつこく書いてきましたが、希望条件を書き出すことが、物件を見るより先にしてほしいことです。これもどこかで書きましたが、ノートに書く、またはカレンダーの裏だっていいです。自分(家族)を中心に、矢印で連想ゲームみたいに書いて発展させていってもいいし、項目として箇条書きにしてもいいし、それは自由です。こうして、書いているうちに考えがまとめやすくなるから不思議です。そして、その紙は、大事にとっておいてください。新しい住まいに暮らし始めたとき、今に至るまでの苦悩(?)の経緯や、物件を見てまわったことが、なつかしく思い返せることでしょう。

不動産購入はこわくない 後悔しない不動産選びができる ・36

(え、⑩?)おまけのおまけです。『それでも迷ったら』

いろいろと物件を見ても、今ひとつピンと来ない、ということがあります。また、かなりまで絞り込めたものの、決め手がない、ということもあります。こうして迷うということは、未だどこかに、何か満足していない事があるのです。本当に気に入った物が出てきた場合は、たとえ1つ2つの欠点があったとしても、「これに決めた!」と早く契約したくなるものです。即決で返事を出す人もいます。ですから、迷っている時は、焦らないほうが良い、ということかもしれません。

確かに、物件は100%満足なものに出会えることは少ないので、ある程度のところでは妥協します。しかし、それ以上に魅力ある点があれば、妥協しなきゃいけない点にも目をつむれるものです。(こんなとき、自分にとって、また自分の家族にとって何が優先順位なのかはっきりしていれば、たとえ迷っても判断できるのです。希望条件に優先順位をつけるということは、妥協する部分を決めることにもなるのです。)

そして、物件の決断は、あわてず焦らず、しかし気に入れば迅速に手を打ちましょう。価格交渉前であっても、先ほど書いた通り、「条件がそろえば契約したい!」という意思表示を早く業者に伝えてください。そうすれば業者さんは、他にお客さんが付いていても、あなたを優先してくれるはずです。中には、「早い者勝ち。先に手付金を払ってくれたほうに」という業者もいるかもしれませんが、あくまであなたのペースで検討してください。(早くしないと他に決まるよ、と言ったのに、後で聞いてみたらまだ決まっていない、といった事もありますので、振りまわされないように。)

それでも他の人に決まってしまったら……それは『縁』がなかったと思いましょう。

つづく

不動産購入はこわくない 後悔しない不動産選びができる ・35

  • (⑧までじゃないの?)おまけです!『価格は交渉できる!』

最後にスペシャルなお話を! 新聞広告や物件情報誌には、不動産業者の物件情報がたくさん載っており、価格も出ています。一般的に、「売主」と書いてある場合は、自社物件で、業者自身が売主になっています。「仲介」と書いてある場合は、売主個人のお客さんが所有する物件を仲介するもので、いずれも、出ている価格は『売主希望価格』です。 ということは、『買主希望価格』というのがあってもいいわけです。(ということは、価格を交渉してもいいわけです!)

仲介物件は特に交渉できます。なぜなら、業者さんは売主から希望価格を聞いて価格を出します。仲介とは、売主さん、買主さんどちらも平等に対応しなければなりません。そのために、仲介手数料をいただいているのですから。決まらなければ仲介料はもらえません。もう、一生懸命交渉します(笑)。そのためにも、買主さんも、欲しい物件が決まったらしっかりと意思表示してください。「こういう条件だったら(この価格だったら)買います!」と、はっきり言ってほしいのです。そうすれば、業者さんは交渉してくれます。

買う気もないのに「いくら値引きしてくれるの?」と言ってもダメで、経験豊富な業者さんは、その辺はすぐ見破ります。きちんと結論を出してから言いましょう。

(このお客さん真剣だな)とわかれば、きっと、頑張って一肌脱いでくれるはずです。売主さんの都合もあり、すべて希望通りにはいかないかもしれませんが、最終的に、納得して契約できればいいので、ざっくばらんに、けれど真剣に話してみてください。

つづく