中古マンションのメリット・デメリット

☆メリット　　　　　　　　　　★デメリット

① 価格が安い　　　　　　　　　　① 建物や設備が最新でない

• 実物を確認して決められる　　　② 税制面での優遇に差がある
• 管理状況を事前に確認できる　　③ ローン返済期間が短い
• リフォームに資金をまわせる　　　　　　　月々の返済多くなる

メリット①の価格に関しては、言うまでもありませんね。日本では、なんでも、安かろう＝悪かろうと決めつける傾向がありますが、洋服や家具などと違って、不動産の中でも、ことマンションに関しては、「安い＝劣る」というわけではありません。新築マンションであっても、誰かが入居したその日から新品ではなくなるわけで、状態が良く、自分の条件に合った物件を安く買えれば、とてもお買い得といえます。

メリット②　新築マンションがモデルルームでしかイメージをつかめないのに対し、中古マンションは実物を自分の目でしっかり確認できるというメリットがあります。眺望はもちろん、日当たりや風通し、音の響きなど、入居後に不満の出やすいチェックポイントを、納得いくまで確認することができます。これは大きなメリットですね。

メリット③　②に関連しますが、購入を決める前に、実際に建っているマンションの実物を見ることが出来る、という良さは、②のような設備や環境といった、目に見える部分のチェックにとどまりません。

一見目につきませんが、共用部分の様子やゴミ置き場などをチェックすると、そのマンションの管理状況や住人の意識レベルがわかります。実は、新築マンションの項目でも述べましたが、管理状態の良さは中古マンションの一番のチェックポイントで、管理体制がきちんと整っていれば、マンションが古くても価値は高くなるのです。

メリット④　新築マンションに比べ、安く購入できた分、リフォームに資金を回して、思い通りのスタイルにすることができます。マンションは、構造体のコンクリートスラブ（隣りの住戸との境や、上下階の天井・床のコンクリート部分）が「共用部分」で、その内側にある木軸の壁やクロスは、所有者の「専有部分」となり、専有部分については自分で自由に改装できます。

みなさんは「リノベーション」という言葉をお聞きになったことがありますか？

「リフォーム」に近いけれど、リフォームが改装だとすれば、リノベーションはさらに大規模な改造といえます。「リフォーム」を超え、既存の建物に大規模な改修工事を施し、機能を向上させることで付加価値をつけて、その建物の価値を高めるのが「リノベーション」で、最近では、中古マンションにリノベーションを施して、こだわりの暮らしをする人が増えています。

つづく

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■中古マンションも相変わらず人気

中古マンションの人気も衰えてはいません。

バブル期に多く建ったリゾートマンションは、価格を下げて買いやすい物件となっており、今は、保養目的でなく居住目的で購入する人も増えています。リゾートマンションは、広さが１５～２０坪前後、１ＤＫか１ＬＤＫのものが多いので、３人以上の居住は難しいですが、リゾートマンションならではの広すぎない間取りは、女性の１人暮らしや、セカンドライフに入った中高年の方に合っています。

もし、今現在、１人～２人暮らしで、家賃を払って賃貸物件に住んでいる方が中古マンションを買った場合、たとえ月３～４万の管理費を払っても、最終的に自分のものになりますから、得な場合があります。（８００～１０００万円前後の、買いやすい価格のものがよく売れていますが、その多くは女性の方です。）

リゾート系マンションに売り物件が多く出る理由として、バブル期に会社で買ったが経費削減のため売る、というものと、個人所有の場合、子供が小さい頃は頻繁に利用したが、子供も成長して使う頻度が減り、管理費や固定資産税だけ払うのももったいないから売る、というケースが多いです。

（裏話ですが、バブル期にリゾート系マンションを買ったリッチな方がマンションを手放す際によくあるのが、好きに使ってくれていい、と言って、立派な家具や家電をそのまま置いていかれるケースです。かなりお得！）

余談はさておき……。

中古マンションには、新築マンションにはない意外なメリットがあります。新築か中古かまだ決めていない方は、自分のマンション選びの条件を整理してみると、意外と中古マンションが向いている場合もありますから、次ページの中古マンションのメリット、デメリットなどを参考に、「自分が住むことをイメージ（シミュレーション）」しながら検討してみてください。

つづく

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空き家　住まない家　最近 いやこれから　いろいろ問題になってきます。親の相続で所有した　古家もう使わない 必要ない.　次の子供たち 要らない必要ない。どうする？ 今私が元気なうちに処理しないと困る! そんな相談増えました。とにかく可能な方法手段考えましょう。元気なうちに・・・

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■今、マンションと一戸建て、どっちが人気？

最近では、定年退職を機に都会から移住し、念願の一戸建てを手に入れ、田舎暮らしを楽しもうという人もあれば、長年住み慣れた自宅を売り、より管理の楽なマンションを求める人もあるなど、傾向はいちがいには言えません。資産として売りやすい、と考えてマンションを選ぶ人もあります。

子供も成長して使う頻度が減り、管理費や固定資産税だけ払うのももったいないから売る、というケースが多いです。

（裏話ですが、バブル期にリゾート系マンションを買ったリッチな方がマンションを手放す際によくあるのが、好きに使ってくれていい、と言って、立派な家具や家電をそのまま置いていかれるケースです。かなりお得！）

余談はさておき……。

中古マンションには、新築マンションにはない意外なメリットがあります。新築か中古かまだ決めていない方は、自分のマンション選びの条件を整理してみると、意外と中古マンションが向いている場合もありますから、次ページの中古マンションのメリット、デメリットなどを参考に、「自分が住むことをイメージ（シミュレーション）」しながら検討してみてください。

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■マンションについてちょっと補足

マンションにおける管理組合は、一戸建て住宅でいう「町内会」をもっと身近にしたようなもので、理事長、副理事長、理事、会計、監査などの役員を選出して運営しています。

何をするところかというと、住人が快適に暮らすことができるよう、ルール（管理規約）を決めたり、何か問題が生じた際に解決したりします。一つの町が凝縮したものと思えばわかりやすいかもしれません。

しかし、一つの建物内であるだけに利害関係も出てきて、町内会よりももっと濃い自治会といえるでしょう。ルールも「区分所有法」という法律に基づいて作成されるので、住人はそれをしっかりと守る義務があります。守らなければ罰則もあるのです。

例えば、自分の所有する部屋を、居住以外の目的に使用する（営利目的）ことを禁止事項に入れるマンションが多いのは、やはり、住人の静かな生活を守るために必要となるからです。当たり前のことですが、他人の迷惑となるような行為や使い方が禁止されるのです。管理費や修繕積立金を、毎月滞りなく収めるのは最低限のルールです。また、管理組合はこれらをしっかりと管理し運営しなくてはなりません。その管理ができないマンションは、マンションとしての評価（価値）が下がり、実は、価格も下がっていくのです。

難しい話をしてしまいましたが、要は、戸建てがいいかマンションがいいかを判断する際には、いろんな要素を総合的に判断しましょう、ということが言いたかったのです。しかし、価値がどうだとか、個人ではどうしようもないことなので、簡単に言えば、「皆で協力して、良いマンションにしましょう！」と少しでも思える人は、マンションを購入しても大丈夫。きっと、長く、快適に暮らして行けるでしょう

つづく

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マンションのメリット・デメリット

・基本的に共同住宅。上下左右に人の住む、大きな箱の中で暮らすイメージ。

・気密性が高い分、暖房等の熱効率も高い。

・構造が鉄筋コンクリート、もしくは鉄骨鉄筋コンクリート造で耐久性が高い。

・新築ではオートロックや防犯カメラ設置は当たり前、また中古含めほとんどのマンションには管理人がおり、防犯面その他管理面での安心感がある。

・専有部分においては自分で自由に変更できる。

・ワンフロアで動線が楽、またバリアフリー設計がほとんどで段差がない。

・高層階は眺望がよい。（上層ほど人気で価格も高い）

・一戸建て住宅には付き物の草取り作業をしなくていい。

・管理組合が主体となって長期的な修繕計画を立て、メンテナンスを行なえる。

・管理組合の運営に参加するなど、管理費や修繕金を払う以外にもルールがある。

・ペット禁止の中古マンションが多い。

・騒音や生活音について、他の住戸に気を使う。

土地の立地条件や建物だけで比較ができないのが不動産ですが、まず、一戸建てとマンションのメリット・デメリットだけを箇条書きで比較してみました。いかがでしたか？　独立住宅と集合住宅という点で、建物が大きく違うわけですが、一番の違いは、維持管理の面において、完全に個人の自由で管理するか、強制的に管理組合に入り、管理費等も払うけれど、その保護という恩恵を受けるか、という点です。

つづく

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■マンションがいいのか一戸建てがいいのか。

さて、一戸建てとマンションでは様々な違いがあります。一戸建てかマンションか、どちらが○でどちらが×とは言えません。自分にとってはどちらが向いているのか、これから挙げるメリット、デメリットなどを参考に、「自分が住むことをイメージ（シミュレーション）しながら」検討してみてください。

☆一戸建てとマンションのメリット・デメリット比較

一戸建てのメリット・デメリット

・賃貸住宅や、土地が借地権である場合をのぞき、土地も建物も全て自分の所有

であり、自由に使用できる。

・敷地に余裕があれば、駐車スペースや庭を作れる。

・開口部や居住スペースを広く確保しやすい。

・ペットも気兼ねなく飼える。

・マンションよりも騒音などに気を使わなくてすむ。

・リフォームや増築などが自由にできる。

・木造の多い戸建住宅は、鉄筋コンクリート造りのマンションに比べれば構造的には劣るといえる。

・防犯面では、開口部や死角の多さでマンションに劣る。

・土地、建物の管理は、常に自分でしなければいけない。

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■情報収集までのプロセス

購入までのプロセスは普通の買い物と大体同じですが、不動産の購入ともなると、大きな決断を伴う様々な選択肢が出てきて、ひとつひとつクリアしていかなければなりません。最終的には、買うのか買わないのか、という「大決心」をして契約に至るわけですが、広告、情報誌、インターネットなど、いろんな物件情報がたくさんある中から、自分たちに合ったものを選び出さすのは、とても大変かもしれません。金額が大きいし、失敗はしたくありませんから、慎重になるのも当然です。

まずは、自分がどんな住まいを求めているのかはっきりさせましょう。すでにはっきりと心が決まっている方はいいのですが、一戸建てもいいけどマンションもいいかなぁ、などと迷っている方もあるでしょう。また、一戸建てでもマンションでも、新築物件と中古物件があります。こちらも、これからの暮らしを左右する重要な選択肢です。でも、迷うことはとてもいいことだと思います。自分や家族の生活についてじっくり考える機会になるからです。大いに悩みましょう。

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■「欲しいけど買えない」の哀しさ

この方は、他の不動産屋さんの物件をいくつか見た後に、中古マンションを欲しいと、私のところへ来られました。ご紹介した物件は、価格も承知の上でご覧になり、ご主人も奥さんも大変気に入られました。

売主さんも含めて前向きに話を進めていたある日、「希望した金額が貸してもらえない」と電話がありました。銀行の借り入れ限度額が低く、自己資金と合わせても物件購入価格に手が届かない、というのです。私も、売主さんに値引き交渉するなどしてなんとか、と思ったのですが、値引きしたとしてもまだ手が届かない、他に支援してくれる親族もいないということで、結局その方は購入を断念せざるを得ませんでした。

ではどうしたら良かったのでしょうか。

二章でも詳しく書きますが、やはり、具体的な物件を見る前に、金融機関の相談窓口に行きましょう。

後述の「これだけはチェックしたい、不動産購入前の８つのポイントの⑧（５５ページ）」にも、しつこく記載しておきます。これはもう、口を酸っぱくして言いたいことだからです。「欲しいけど買えない」は、やっぱり哀しいですからね。

さて、次からは、不動産購入が現実味を帯びてきたことを前提に、具体的にお話していきましょう。

つづく

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